ИПОТЕКА НЕ БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОСТЬ, А ВЗАИМНОЕ СОРТУДНИЧЕСТВО

  Актуальнейшие на сегодняшний день вопросы развития системы ипотечного жилищного кредитования, проблемы возврата кредитных средств, а так же механизмы защиты от недобросовестных заемщиков обсудили участники круглого стола, состоявшегося 12 февраля в министерстве строительства и ЖКХ области. На мероприятии присутствовали, представители областного министерства строительства и ЖКХ, директор юридического департамента агентства ипотечного кредитования РФ Анна Александровна Волкова и директор департамента жилищного финансирования федерального агентства жилищного ипотечного кредитования – Владимир Владимирович Петренко, генеральный директор ОАО “Ипотечная корпорация Саратовской области» Денис Сергеевич Филиппов, первый заместитель управляющего саратовским отделением Сбербанка РФ Андрей Валерьевич Марков, а так же председатели и члены правления крупнейших банков, работающих на территории области и занимающихся решением жилищных вопросов в рамках национального проекта “Доступное и комфортное жилье – гражданам России”.

Почему тема недобросовестных заемщиков всплывает сейчас? Почему о возможности возникновения подобных рецидивов не говорили на самых первых этапах развития ипотеки. По статистике юридического департамента агентства ипотечного кредитования РФ средний срок, когда у заемщика начинают появляться проблемы с выплатой кредитов – ( своеобрзный критический срок) – это пятый-шестой годы жизни кредита. А если проследить общие сроки развития ипотеки окажется, что мы как раз подходим к рубежу опасного периода. И первые ласточки действительно начали проявляться. К счастью для Саратова это не столь актуально, как для других регионов. У нас  есть единичные случаи неисполнения обязательств. И, стоит отметить, что во многом такая неплохая ситуация по области сложилась благодаря хорошей организации работы кредиторов. Ведь во многом оценка платежеспособности заемщика зависит и от качества первичного андерайтинга, проводимого кредиторами на этапе выдачи кредитов, и от качества сопровождения, которое осуществляется на протяжении всей жизни ипотечного кредита. Тем не менее, вопрос невозврата ипотечных кредитов существует, он требует серьезной проработки и возможно даже внесения некоторых изменений в существующее законодательство.

 

4 МЛРД. РУБЛЕЙ – НА ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

 

Генеральный директор ОАО “Ипотечная корпорация Саратовской области Денис Филлипов

 Прошлый год был достаточно ударным с точки зрения выдачи и объемов ипотечного кредитования. Во всяком случае,  на территории Саратовской области. Такая же тенденция отмечалась и на территории всей РФ. Только в 2008 году в области было выдано ипотечных кредитов на 4 млрд рублей. Это достаточно солидный объем, свидетельствующий об огромной работе, проделанной банками, ипотечной корпорацией.  И есть надежда, что заданные темпы развития не снизятся и в будущем.

 

КАЧЕСТВО РАБОТЫ КРЕДИТОРА – ГАРАНТ БЛАГОПОЛУЧИЯ ЗАЕМЩИКА

 

Директор департамента жилищного финансирования федерального агентства жилищного ипотечного кредитования – Владимир Петренко

В настоящий момент реализуется еще несколько федеральных проектов: всем известная классическая ипотека, начинает набирать обороты военная, готовятся два новых продукта:  земельная ипотека, ипотечная программа для молодой семьи. Все эти программы в настоящий момент уже практически подготовлены: имеется вся необходимая документация и осталось лишь получить одобрение наблюдательного совета. К примеру, что касается ипотеки для военнослужащих, в прошлом году в соответствии с постановлением правительства проходил эксперимент по использованию средств целевого накопительного займа военнослужащих для получения ипотечного кредита. Этот эксперимент оказался очень успешным, на его основе  была разработана отдельная программа интересная и достаточно простая.

То есть рынок ипотечного кредитования в стране успешно развивается. Тем не менее,  существуют проблемы, порой тормозящие работу ипотечных программ. И одна из них – недобросовестные заемщики.

 

Буквально неделю назад в Москве проходил всероссийский конгресс по вопросам проблемных клиентов и разработке механизмов защиты от недобросовестных заемщиков. Эта проблема не глобальна, однако она есть. И в практике агентств ипотечно-жилищного кредитования, и их партнеров есть подобная практика.

 

ВНИМАТЕЛЬНО ЧИТАЙТЕ ЗАКОН ОБ ИПОТЕКЕ

 

Директор юридического департамента агентства ипотечного кредитования РФ Анна Александровна Волкова

 

Меры профилактики  невозвратов по кредитам очень просты. На что прежде всего необходимо обращать внимание? Например, даже на этапе выдачи кредита очень большое количество заемщиков, приносящих поддельные, не соответствующие действительности справки о доходах. А от справок зависят и срок кредитования, и процентная ставка, и сумма кредита. Естественно, на первых этапах достаточно просто проверить все данные. А значит, важно большое внимание уделять этому, начальному этапу. Имеет значение многое:   нет ли у заемщика проблем с трудоустройством, с личной жизнью. Ведь и это влияет на его платежеспособность. Нужно внимательно следить за соотношением количества просрочек и количества кредитов. То есть добросовестно выполнять тяжелую рутинную работу.

 

 

А если заемщик не имеет возможности оплачивать кредит? В этом случае Закон об ипотеке обращает внимание на заложенное имущество. И тут стоит сказать о  важной проблеме, которая интересует многих заемщиков: сумеет ли их кто-то выселить семью с несовершеннолетними детьми? Да! Закон об ипотеке дает право кредитору осуществить обращение о взыскании на заложенное имущество, не взирая даже на наличие детей у заемщика и на то, что заложенное жилье является для него единственным. Так же, Закон об ипотеке дает право кредитору обратиться с взысканием и выселить заемщика из заложенного имущества. Я понимаю, что это очень сложная морально-этическая проблема – выселение детей из заложенного имущества, и все кредиторы отдают себе в этом отчет. Именно поэтому потенциальным заемщикам следует помнить, что ипотека на самом деле очень серьезное бремя и на многие годы жизни. Нельзя к ней относиться бездумно. Ипотека – то серьезное и ответственное решение, которое люди должны принимать взвесив все за и против.

Конечно, у агентства по ипотечному жилищному кредитованию имеется большой опыт по обращениям о взыскании. И мы уже договорились с представителями судейского сообщества и исполнительного производства, что начнем совместную работу, а в последних числах февраля, станем вывешивать на нашем сайте обобщение нашей судебной практики с приведением конкретных примеров, конкретных дел, не называя персональных данных заемщика. И предлагаю присоединиться к этой работе тем, у кого такая практика есть.

 Агентство готово взять на себя весь труд по обработке и систематизации подобной информации, поскольку в конечном результате заинтересованы все.

И для всех заемщиков, собирающихся брать ипотечные кредиты, важно и точно оценивать свои силы и знать все последствия их не выплаты.

 

Кроме того, участники круглого стола ответили на некоторые вопросы представителей саратовской прессы:

 

Кор.

Что имеется в виду, когда говориться о программе “Доступное жилье”?    Ведь цены достаточно высоки!

А.А. Волкова

Доступное – не значит бесплатное. На сегодняшний день Государство перед собой лишь ставит задачу создания механизмов доступности жилья. Это очень важная и тяжелая задача, которая рассчитана на многие годы. Это значит, что и на федеральном, и на региональном уровне должны быть разработаны программы, которые позволяют приблизить ипотеку к различным социальным слоям населения. Но мы уже говорили, что это и молодые семьи, и семьи военнослужащих. Сейчас поставлена задача создания механизма ипотечного кредитования с использованием механизма материнского капитала. В области существует программа, позволяющая субсидировать часть расходов заемщиков по кредитам. Такие программы существуют и позволяют приблизить ипотеку к каждому из нас.

 

Кор.

Как быть в ситуации, когда добропорядочный человек теряет свою высокооплачиваемую работу?

А.Волкова

-         Искать работу. Первый вопрос, который вам задаст кредитор, после того, как вы объясните ему свою в общем-то нормальную житейскую ситуацию: “когда вы планируете найти работу”. Вы должны давать себе отчет, что кредитор может войти в ваше положение. И банки, как правило, действительно по мере возможности, входят в такое положение заемщика, понимая, что квалифицированный, высокооплачиваемый специалист скорее всего найдет хорошо оплачиваемую работу довольно быстро. Кредитор начнет переживать, если вы не сможете найти работу в течение месяца-трех. Это уже становится проблемой. Банки тоже надо понять: при выдаче кредитов роль имеют не ваши личные качества, а экономическая взаимовыгодная целесообразность и для банка, и для вас. Если в течение продолжительного времени проблема не будет исчерпана – кредитор вправе осуществить обращение о взыскании на заложенное имущество. Хотя при обращении о процедуре взыскания сам кредитор несет очень большие расходы. Поэтому он ни в коем случае не заинтересован в подобных процедурах,  не жаждут довести до конца процесс выселения. Кредитор заинтересован в добропорядочном заемщике и в стабильном процессе погашения задолженности. И в том, чтобы у их заемщиков была хорошая кредитная история.

 

-          

Кор.

О чем говорит Американский и Российский опыт в области ипотечного кредитования? Не может ли у нас повториться ситуация с ипотечным кредитованием аналогичная сложившейся в Штатах?

 

В. Петренко

 Мы изучаем и Американский опыт, и опыт Канады, Англии, ряда европейских стран. У нас есть договорные отношения по изучению ситуаций различных европейских стран. В принципе, процентная ставка в нашей стране еще не поднималась – мы работаем как работали и столь острых моментов как в американской системе у нас нет

А.Волкова

-          То, что случилось в Америке во многом было связано с теми ипотечными продуктами, которые применялись кредиторами в том числе это и плавающая ставка (цена денег упала, кредиторы стали увеличивать ставку) Кроме того, наименее социально защищенные слои населения были отданы на откуп рынку и потому проводился очень слабый отбор заемщиков. Использование плавающей ставки при низких доходах заемщика - все это сработало как снежный ком. И, кроме того, не секрет, что если в банке огромное количество неплательщиков – банку очень непросто выполнять свои обязательства. Во время обсуждения с рейтинговыми агенствами и прочими специалистами мы пришли к выводу, что пока у нас нет таких предпосылок. У нас еще очень молодая ипотека, и механизм пока работает исправно. Кроме того В американском случае, большая часть кредитов из-за которых и случился кризис не была обеспечена страховкой.

 

Кор.

Как работают страховщики у нас и возможно ли страхование случаев потери работы?

А.Волкова

-         Я думаю, что потеря работы скорее риск самого заемщика. Что касается ипотеки, большинство кредиторов требуют страхования жизни и здоровья заемщика. В большей степени личное страхование во является способом защиты непосредственно заемщика. Если мы говорим, что страхование имущества – это способ защиты кредитора, то личное страхование – палочка выручалочка для заемщика. И не важно, что по договорам ипотечного кредита выгодоприобретателем является кредитор. Но в ситуации, если с заемщиком случается беда (не дай Бог конечно, но со всеми нами может в любой момент что-то произойти), к примеру, человек тяжело и надолго заболевает, получает инвалидность и уже не может выполнять привычный объем работы – страховка является своеобразным спасательным кругом: страховая компания рассчитается с кредитором и у кредитора всегда будет возможность взыскать с компании тот долг, который остался у заемщика. Иными словами, личное страхование – очень хорошая защита для заемщика, тем более, что страховые взносы не очень большие и составляют порядка 0,6 –0,8% от задолженности.

 

Денис Филлипов

-         В любом случае, потенциальным заемщикам следует помнить, что кредитор – не благотворительная организация и не может быть благотворительной организацией, потому что тогда не будет рынка ипотеки. Это должно быть взаимовыгодное, продуманное сотрудничество. Оно не легкое, и заемщики должны это понимать.